坦率地講，中國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的問題在近幾年中雖然較為突出，但它們并不獨特。通過橫向比較，我們發(fā)現(xiàn)中國的大多數(shù)行業(yè)都具有周期性特征，有些行業(yè)在遭遇周期底部時的狀況，甚至比地產(chǎn)行業(yè)還要更為嚴峻。而從縱向角度觀察，我們發(fā)現(xiàn)所有國家在其發(fā)展歷程中都曾經(jīng)歷過類似的發(fā)展路徑，即在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展之后，暴露出巨大的問題，甚至引發(fā)過經(jīng)濟危機。
盡管中國房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了一些挫折，但仍存在許多機會。關(guān)鍵在于企業(yè)是否能夠及時進行變革并適應(yīng)新的環(huán)境。通過抓住這些機遇并有效應(yīng)對挑戰(zhàn)，中國房地產(chǎn)行業(yè)仍有望實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。
根據(jù)樓盤的實際銷售情況來看，以北京為例，在三季度實行“認房不認貸”政策之后，銷售火爆的樓盤幾乎都是針對改善型住房和豪宅的需求。這表明，為富裕階層提供房產(chǎn)服務(wù)，無論是在市場高峰期還是低谷期，都能帶來穩(wěn)定的投資回報。同時，隨著人們對居住品質(zhì)的追求不斷提高，改善住房條件的需求正逐漸成為房地產(chǎn)市場的主流趨勢。因此，可以認為，房地產(chǎn)消費的主題已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蟾叩木幼∑焚|(zhì)。
此外，傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的收入結(jié)構(gòu)需要適應(yīng)時代發(fā)展，除了以拿地、開發(fā)為代表的改善型住房開發(fā)業(yè)務(wù)外，還需要拓展商業(yè)地產(chǎn)、住宅服務(wù)、代建和存量交易等相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的衍生業(yè)務(wù)，實現(xiàn)多元化發(fā)展。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，居民對物業(yè)服務(wù)和小區(qū)配置的滿意度亟待提高，不滿意程度最高。相比之下，居民對住宅本身的不滿意程度位列第三位，逐漸將關(guān)注重心從住宅本身轉(zhuǎn)向住宅以外的重要方面。
除住宅業(yè)務(wù)之外，其他業(yè)務(wù)同樣有可能成為未來重要的增長點。以貝殼為例，盡管整個行業(yè)環(huán)境出現(xiàn)下滑，但在今年第三季度，該公司仍然實現(xiàn)了21.59億元的經(jīng)調(diào)整凈利潤，經(jīng)調(diào)整后的利潤率為12.1%，這已經(jīng)是連續(xù)第五個季度實現(xiàn)盈利。
貝殼能夠獲得持續(xù)收益的關(guān)鍵在于其于7月份提出的“一體三翼”戰(zhàn)略。該戰(zhàn)略旨在通過多元化發(fā)展，將原本的房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)進行協(xié)同。在這個戰(zhàn)略框架下，家裝和新興業(yè)務(wù)在利潤貢獻方面迅速上升，成為推動貝殼增長的重要力量。
“好房子和多元化”，意味著優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)項目與多元化業(yè)務(wù)模式在一定程度上代表著長期的、艱辛的經(jīng)營。中國房地產(chǎn)行業(yè)若想在周期性波動中持續(xù)發(fā)展，必須對這兩方面進行深入的投入和打磨。另外一方面來看，經(jīng)過近三年的行業(yè)調(diào)整，市場競爭格局已經(jīng)初步穩(wěn)定，那些經(jīng)受住考驗的企業(yè)仍有充足的時間和機會進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和升級。
我們明白，預(yù)測行業(yè)的轉(zhuǎn)折點、揣測政策的調(diào)整、甚至批判地產(chǎn)商的策略，這些行為無疑會吸引大量的關(guān)注。然而，從投資者的角度來看，以此來觀察地產(chǎn)行業(yè)可能會使我們忽略更為重要的因素。
在可預(yù)見的未來，作為房地產(chǎn)核心的土地，將繼續(xù)作為公共資源。因此，圍繞土地進行開發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)，其公共服務(wù)的屬性將進一步加強，而不會削弱。整個行業(yè)將逐漸從成長型轉(zhuǎn)變?yōu)閮r值型，這意味著那些能夠為購房者提供更高價值的企業(yè)，將獲得最大的回報。
